不動産オーナーの方であれば誰しも「事故物件」という言葉を一度は聞いたことがあるでしょう。不動産オーナーの方にとって事故物件は絶対に避けたいはず。なぜなら事故物件になってしまうと告知義務も発生し大きく不動産の価値が下落してしまうから。
しかし事故物件という言葉は知っているようで以外に知らない。単純に過去に人が亡くなった物件＝事故物件というわけではありません。
そこでこの記事では国土交通省が発表したガイドラインをもとに事故物件とはどのような物件なのかわかりやすく解説します。記事の最後には事故物件のおすすめ買取業者3選や火災保険の意外な活用方法もご紹介。ぜひ最後までご覧いただき参考にしてください。
事故物件とは？
事故物件と聞くと過去に人が亡くなったことがある物件をイメージする方が多いかもしれません。しかし単純に過去に人が亡くなったことがある物件＝事故物件というわけではないのです。
実は過去に人が亡くなったことがある物件でもその亡くなり方によって事故物件であるか、そうでないかが分かれてきます。簡単に言えば「過去にあった事実を知っていればこの物件を契約しなかった」と思えるような心理的瑕疵’（欠陥）を抱えている物件のことを事故物件といいます。
たとえば他殺による死亡や自殺による死亡、特殊清掃が必要になるほど放置されてしまった孤独死などが事故物件にあたり、老衰などによる自然死は事故物件ではないとされています。詳しくは国土交通省のガイドラインをご参照ください。
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過去に「自殺」・「他殺」が発生した物件
国土交通省のガイドラインが制定される前は過去に人が亡くなったことがある物件はすべて事故物件と呼ぶ不動産屋も多くいました。しかし私たち人間はいつか亡くなる生物であり、老衰などの自然死や日常生活による不良の事故の場合は告知義務が発生しないことになりました。
しかし過去に「自殺」や「他殺」があった物件は事故物件に該当します。過去に人が殺されたり自殺した物件は一般的に誰しもが「この物件はいやだな」と思うはずですよね。そのため自殺・他殺が起きた物件は事故物件に該当するのです。
過去に「特殊清掃」が行われた物件
死亡から一定期間経過すると悪臭やシミなど物件に深刻なダメージが現れます。そのため孤独死など長期間発見されない場合は特殊清掃が必要になる場合があります。このように特殊清掃が必要になる場合は老衰などの自然死でも事故物件となります。
事故物件に発生する「告知義務」
過去に人が亡くなり心理的瑕疵を抱えてしまった事故物件。その事実を隠してほかの人に貸し出すことはできません。
一般的には過去に人が亡くなってしまった物件に住みたくないですよね。そのため入居後に事故物件であった事実を知ってしまうと再度新しい物件を探したり引っ越したりするために多くの費用が発生します。そういった事態を防ぐためにも告知義務が定められています。
事故物件である事実を隠して貸し出した場合は告知義務違反に当たり、最悪の場合損害賠償を請求されるリスクがあるので注意しましょう。
告知義務は書面に残しておくのがベスト
どのように告知義務を果たせばよいのか。法律には明記されていません。口頭でも相手に伝えれば告知義務を果たしたことにはなります。
しかし後々のトラブルを防ぐためにも賃貸契約書や重要事項説明書など書面の形で残しておくのが望ましいでしょう。言った・言わないといったトラブルを防ぐためにも必ず証拠が残る形で相手に告知することを強くおすすめします。
いつまで続く？告知義務
事故物件から事故物件ではなくすためにバイトを雇って住まわせる。一度住めば事故物件ではなくなるのでは？と考えられている方も多いでしょう。しかしそれは間違っています。
告知義務の発生する期間は賃貸と売買によって異なり、賃貸の場合は原則3年間。売買の場合は半永久的に告知義務が発生します。たとえ間に1人入居したとしても事故物件である事実を隠すことはできません。
また賃貸の場合においても3年経過したから告知しなくて良いわけではなく、入居者からの問い合わせがあったり社会的に大きな問題になった物件の場合は告知しなくてはなりません。告知義務は最終的にケースバイケースになるため心配であれば告知する。この姿勢がとても大切です。
事故物件を処分したいなら専門の買取業者がおすすめ
この記事では事故物件についてわかりやすく解説させていただきました。事故物件には告知義務が発生し、通常の相場よりも不動産価値が下落し、家賃も下がってしまいます。
事故物件を処分したい。そうお考えであれば事故物件に特化した専門の買取業者への依頼がおすすめ。専門の買取業者へ買取を依頼することで告知義務違反などの契約不適合責任を負うリスクを減らすことができます。
そこでここでは事故物件の買取に強い専門業者を3つ厳選してお届け。ぜひ参考にしてください。
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事故物件の買取といえばマークス不動産の正しい買取と言えるほど事故物件の買取に特化したサービスが正しい買取です。事故物件の処分であればマークス不動産の正しい買取にお任せすればまず間違いはないでしょう。
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また正しい買取は「セカンドオとしてご活用ください」とも公言しており、他社の買取金額に納得できなかった方が再度査定を依頼するのにもおすすめの業者。さらに日本全国無料で出張査定を行っています。
事故物件の買取なら成仏不動産！と言えるほどおすすめの事故物件買取業者が正しい買取です。
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株式会社アリバリンクの提供する「訳あり物件買取プロ」は事故物件などの訳あり物件に特化した不動産買取サービスです。日本全国無料で出張査定を行っており仲介手数料無料で買取を実施。
売買金額にもより異なりますが一般的な仲介手数料である「売買金額の３％＋6万円」の仲介手数料も発生しません。
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【無料】ウェルスルームへの不動産投資相談はこちら事故物件は早めに対処しよう！
事故物件を放置していても良いことは何ひとつありません。事故物件は不動産価値を下げ、毎月入ってくる家賃収入にも悪影響を与えます。そのため事故物件は早めに対処しなければなりません。
ただし売却しようにも一般的な不動産買取業者では事故物件に対する買取ノウハウがなく正しい物件の価値よりも低い価格で査定されてしまうリスクがあります。そのため事故物件の売却は事故物件の買取ノウハウを持った専門買取業者への依頼がおすすめです。
また売却以外にも方法があります。一度賃貸以外にも有効活用できないか？考えてみるのも良いでしょう。この記事が事故物件でお悩みの不動産オーナー様のお力になれたのなら嬉しいです。
