<事故物件・再建築不可物件>訳あり物件の「負動産」をお宝不動産に!高額売却する方法を解説

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人はいつ亡くなるか分かりません。突然の病気や事件などによりあなたの経営するアパートやマンションで人が亡くなってしまうこともあるでしょう。するとその物件は「訳あり物件」となってしまい価値が大幅に下がってしまいます。

人が亡くなってしまった物件は「事故物件」と呼ばれ入居者に告知する義務が発生し、借り手も減少。しかし管理費として固定資産税や修繕費などを支払い続けなければなりません。

このような負動産はいち早く手放したいですよね。そこでこの記事では事故物件などの訳あり負動産をお宝不動産として高く売却する方法について解説します。ぜひ最後までご覧いただき参考にしてください。

管理人

この記事を最後まで読めばいまお手持ちの負動産を高く売却できるようになるぞ!

目次

訳あり物件とは?

不動産の価値が大きく下がってしまう訳あり物件ですが、実は事故物件だけではありません。

訳あり物件には法律上の問題があるものや周辺環境に問題があるもの、そもそも物件の構造自体に問題があるものなどさまざまです。

まずは訳あり物件の種類について理解していきましょう。

不動産博士

訳あり物件は大きく分けると4種類に分けることができますよ。

心理的瑕疵物件人の死や近隣住民の迷惑行為など「住みたくない」と思える事件・事故が発生した物件
法的瑕疵物件安全基準や接道義務を満たしていないなど法律上の問題を抱えている物件
環境的瑕疵物件電車などの騒音や危険物取り扱い施設の近くなど周辺環境が悪い物件
物理的瑕疵物件害虫の大量発生や水回りの構造上の問題など物件自体に問題がある物件
管理人

瑕疵は「かし」と読み、キズを意味する言葉だよ。

住みたくないと思う事件があった「心理的瑕疵物件」

心理的瑕疵物件は建物の構造や周辺環境などは問題がないものの、入居者が「この物件には住みたくないな」と思ってしまう不動産のことです。具体的には自殺や殺人、火災などの事故や長期間放置された孤独死があった不動産などが挙げられます。

ただし過去に人が亡くなったという理由だけで心理的瑕疵物件になるわけではありません。国土交通省の作成した宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると病気や老衰、すぐに見つけられた孤独死などについては告知義務なしとしています。

不動産博士

簡単にまとめると事件や事故など不幸による死の場合は告知義務があり、病気や老衰など自然死の場合は告知義務がないということになる。
告知義務がある物件が事故物件なのだとすると自然死の場合は事故物件ではないことになるね。

法律上の問題がある「法的瑕疵物件」

法的瑕疵物件とは法律上の問題がある不動産のことです。日本には不動産に関するさまざまな法律があり、過去問題がなかった物件だったとしても法改正などにより問題が生じてきているケースがあります。そのような物件は法的瑕疵物件として訳あり物件になってしまいます。

法的瑕疵物件になってしまう理由としては主に「建築基準法」「都市計画法」「消防法」の3つの法律が関係してきます。それぞれの法令について確認していきましょう。

安心・安全を守る「建築基準法」

私たちの安心した暮らしを守るために土地・建物に対してルールを定めた法律が建築基準法です。自分が購入した土地だからと言って好き勝手に建物を建てられるわけではなく、最低限建築基準法や都市計画法、消防法といった関連法令を遵守する必要があります。

いざという時の安全を守る「接道義務」に違反する物件

接道義務とは建物の敷地と道路を2メートル以上接するように建築しなければいけない決まりのことです。接道義務に違反するとたとえ建築中だったとしても行政から工事の中止や取り壊しを命令されることがあります。

不動産博士

文字だけだと分かりづらいので図を作成したよ。

これはいざというときに緊急車両が通行できるようにしたり災害時の避難通路を確保するために設けられたルールです。1950年に建築基準法が改正され接道義務が追加されました。

建築基準法が改正される前に建てられた物件の中には接道義務を満たしていないものもありますが、そのような物件は再建築不可物件と呼ばれ増築や取り壊した際の再建築ができません。

そのため接道義務を満たしていない不動産は法的瑕疵物件として訳あり物件となります。

火災対策や周囲の方への配慮を目的とした「建ぺい率・容積率」の制限オーバー

接道義務を満たせば自分の土地に好き勝手に建物を建てられるのかと言えばそうではありません。接道義務の他にも建ぺい率や容積率の制限を受けることになります。これは火災対策や周辺の方への配慮のために定められた決まりです。

建ぺい率は敷地面積に占める建物を真上から見た際の面積の割合のことで敷地に対して建物の一番広い部分がどの程度の割合なのかを示したもの。容積率は建物の総面積に対する敷地面積の割合のことで、建物の延床面積の最大値を定めたルールです。

建ぺい率・容積率の最大値は土地によっても異なるので一概には言えませんが、このルールに違反している不動産は既存不適格建築物と呼ばれ訳あり物件となります。

円滑な街作りを目指す「都市開発法」に違反している物件

自分の購入した土地だからと言って好き勝手に建物を建ててしまうと機能的な街作りが困難になってしまい、住みにくい街になってしまいます。そこで計画的な都市開発を目的として1969年に都市開発法が制定されました。

しかし1969年以前に建築された物件の中には開発が認められていない市街化調整区域に建築された物件なども存在しています。しかし市街化調整区域はインフラなどの設備が不十分な可能性が高く、日常生活においても不便な立地なため賃貸需要も低く資産価値が低くなります。

さらに原則として市街化調整区域での再建築はできないため再建築不可物件となります。そのため法的瑕疵がある物件として訳あり物件になってしまうのです。

管理人

建築当初はOKだったとしても法改正によってNGになってしまうケースもあるんだね。

不動産博士

日本には法律制定前に合法であれば違法にはならない「法の不遡及(ふそきゅう)の原則」があるから、いまの法律に違反しているからと言って建築当時に合法であれば違法建築物にはならないよ。
ただし「既存不適格建築物」として訳あり物件になってしまい不動産価値が下がってしまうから注意しよう。

周辺環境に問題がある「環境的瑕疵物件」

環境的瑕疵物件とは踏切や道路近くに物件があることによる騒音や暴力団・カルト教団など反社会的組織の近く、飲食店近くなどに物件があり臭いがきつい不動産など周辺環境が悪い物件のことです。

ただし人によって感じ方は異なるため環境的瑕疵物件の判断はとても難しいと言われています。たとえば電車好きの方にとっては電車の騒音は苦ではないかもしれません。

環境省によって定められたルールでは昼間55db以上、夜間で45db以上の音で騒音と定められています。騒音問題においては環境省の定めた基準を利用すれば良いですが、環境的瑕疵においては騒音だけでなく臭いや周辺環境などさまざまな要因が影響するためとても判断が難しくなります。

環境的瑕疵にも告知義務があり物件価値が低下します。後々のトラブルにならないためにも少しでも不安要素があればしっかりと買い主に伝えることが大切です。

不動産博士

告知義務があるのに隠して契約させてしまうと後々「契約不適合責任」を問われ契約解除や損害賠償を請求されてしまう可能性があるから注意しよう。

建物の構造自体に問題がある「物理的瑕疵物件」

物理的瑕疵物件とは物件そのものに構造上の問題がある不動産のことです。たとえば排水設備に不備がありすぐに配水管が詰まってしまう物件や地盤が悪く建物に隙間ができてしまっている物件、耐震基準を満たしていない物件などが挙げられます。またそれ以外にもシロアリ被害など害虫による瑕疵も物理的瑕疵に分類可能です。

ただし物理的瑕疵物件はリフォームすることで解消できる場合があります。売却前にリフォームして物理的瑕疵を解消することで不動産価値を高め、高値で売却できるかも。またリフォームして物理的瑕疵を解消した場合は告知義務もなくなります。

物理的瑕疵は放置しているとさらに悪化する可能性も考えられるため放置せずにできる限り早期に修繕するのがおすすめです。

管理人

リフォームは複数業者へ一括見積もりするのがおすすめだよ!

不動産博士

そうだね。業者によってかなり価格に開きがあるから、相見積もりをとって一番リーズナブルなところで契約しよう。

訳あり負動産をお宝不動産として高額売却する方法とは?

何かしらの問題を抱えている瑕疵物件は訳あり不動産として価値が大幅に減少してしまいます。また他の人に貸したくても瑕疵物件の需要は低く相場よりも安い家賃でなければ貸し出すことが困難です。

しかしそのような状況の中でも毎年の固定資産税や都市計画税、修繕費などを支払わなければなりません。せっかく購入した不動産がお金を吸い取る”負動産”になってしまう可能性があるのです。

そのような訳あり不動産を高値で売却するにはどうすれば良いのでしょうか。

まずは瑕疵を解消できるか考える

まずは瑕疵を解消することができるか考えてみましょう。瑕疵を解消することで不動産価値を高め高値で売却することが可能です。

心理的瑕疵の瑕疵解消は難しい

訳あり物件の中でも有名なのが事故物件ですよね。宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると賃貸の場合においては事故物件の告知義務は瑕疵発生から3年間とされています。ただし売買契約の場合においては無期限に告知義務が発生します。

またよくある誤解として「一組でもその物件に住めば告知義務がなくなる」というものがありますが、それは間違いです。告知義務期間である3年間の間はたとえ何組入居しようともすべての人に告知する義務があります。そのため心理的瑕疵の解消は難しいでしょう。

法的瑕疵の瑕疵解消も難しい

法的瑕疵を解消するのもとても難しいのが現状です。もし仮に法的瑕疵を解消できたとしても大規模なリフォームが必要になり、売却額以上に大きな出費になる可能性も十分に考えられます。

環境的瑕疵の解消ならできる可能性あり

環境的瑕疵の場合は状況にもよりますが小規模なリフォームのみで解消することができます。たとえば電車や車の音などがうるさい場合、二重窓にリフォームすることで解決できます。壁が薄く隣人の声が入ってくる場合、壁に吸音材や遮音材を取り付けることで解決できます。

ただし近くに反社会的組織の事務所があったり臭いの問題においてはどうしようもありません。環境的瑕疵を抱えている場合はリフォームなどで解消できないか考えてみましょう。

物理的瑕疵の解消ならリフォームで対応できる

物理的瑕疵は建物の構造上の問題です。そのためリフォームして問題箇所を修繕することで解消することができます。

また物理的瑕疵は放置していると悪化していく可能性が極めて高く、見つけたらすぐに修繕することが大切です。

火災保険を利用することで安く修繕することができるため、早急に対応しましょう。

不動産博士

放置していると徐々に悪化していき、修繕費も高くなってしまうよ。

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訳あり物件専門の買取業者へ依頼する

訳あり不動産は売却しようとしても断られてしまう可能性があります。また売却できたとしても相場よりも低くなることがあるのです。

そこでおすすめなのが訳あり不動産を専門に取り扱う買取業者です。そのような買取事業者は訳あり不動産を再生させる独自のノウハウを保有しており、隠れたニーズを見つけ出し物件の価値を高めることができます。

そのため一般的な不動産会社に買取を拒否されてしまった物件でも高額買取してもらうことが可能です。

株式会社Alba Link(アルバリンク) 訳あり物件買取プロ

訳あり物件買取PRO

株式会社Alba Linkの提供する訳あり物件買取プロは仲介手数料や査定料といった費用が一切発生せず、完全無料でお手持ちの訳あり不動産の価値を知ることができ、適正な価格で売却することが可能になるサービスです。

再建築不可物件や違法物件といった法的瑕疵を抱えている不動産や過去に人が亡くなった事故物件、さらには相続や権利関係で争いがある不動産など多くの訳あり不動産の買取を行っています。また他社で断られた物件もお気軽にお問い合わせくださいと明記されており、訳あり物件の買取ノウハウに対する自信がうかがえます。

24時間365日公式ホームページ上の専用フォームから無料査定依頼を受け付けており、いますぐにでもお手持ちの訳あり不動産の売却金額について査定を依頼することが可能です。

訳アリ物件買取プロ公式サイトはこちら

株式会社KNT 訳あり不動産相談所

訳あり不動産相談所は2023年2月2日に創業した若手企業「株式会社KNT」が提供する訳あり不動産に特化した買取サービスです。比較的新しいサービスなのにもかかわらずシロアリ物件や再建築不可物件、火災があった物件や孤独死物件など多くの訳あり不動産買取実績を保有しています。

さらに訳あり不動産相談所は仲介での買取ではなく自社での直接買取となります。そのため通常発生する仲介手数料(売却金額3%に加えて6万円)が発生することなくスムーズな買取を実現できます。

訳あり不動産相談所公式サイトはこちら

株式会社ネクサスプロパティマネジメント ラクウル

ラクウル!

ネクサスプロパティマネジメントが運営しているラクウルは「全国の訳あり不動産 どこよりも高く買います」と堂々と宣言している訳あり不動産に特化した買取サービスです。実際にラクウルの公式ホームページ上では他社での査定額と自社での査定額を公表しており、他社で処分費用を請求された物件も30万円で購入していることがわかります。

さらにラクウルは日本全国出張料や査定料無料で訳あり不動産の査定を行っています。また上記2社と同じく仲介ではなく自社での買取となるため仲介手数料も発生することなくスムーズな買取を実現できます。

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訳あり負動産をお宝不動産にCHANGEしよう

いかがでしたでしょうか。この記事では何かしらの理由で瑕疵を抱えてしまっている訳あり負動産をお宝不動産として高く売却する方法について解説させていただきました。

訳あり不動産は瑕疵の原因を解決することで高く売却することができます。また訳あり不動産を専門に取り扱う買取業者へ依頼することで高額買取を期待できます。

訳あり不動産市場では「訳あり物件・事故物件の中に眠るお宝を発掘」をコンセプトに皆様のお役に立てる情報を発信して参ります。最後までご覧いただきありがとうございました。

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